Rechtsanwalt für Familienrecht in Ludwigshafen im Lusanum

Immobilie nach Trennung oder Scheidung

In den meisten Fällen haben Ehepaare während der intakten Ehe zusammengewohnt, entweder in einer gemieteten Immobilie oder in einem Eigenheim. Nach einer Trennung und Scheidung stellt sich dann oft die Frage, was mit der Immobilie passieren soll.

1. Mietimmobilie

Bei der Mietimmobilie ist die Konstellation, in der nur ein Partner im Mietvertrag steht von der Konstellation, in der beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet haben, zu unterscheiden. Zudem ist entscheidend, ob die Parteien bereits rechtskräftig geschieden sind.

a. Situation nach der Trennung

Wenn nur einer der Partner den Mietvertrag unterschrieben hat und der andere Partner aus der Wohnung auszieht, hat dies keine Folgen für das Mietverhältnis. Das Mietverhältnis wird mit dem im Mietvertrag stehenden Partner weitergeführt.  

Schwieriger wird es, wenn beide Parteien als Mieter im Mietvertrag stehen. Denn die Trennung und der Auszug des einen Partners ändert nichts an dem Mietverhältnis. Beide Partner müssen grundsätzlich weiterhin Miete bezahlen und haften als Gesamtschuldner gegenüber dem Vermieter für die Miete. Zahlt daher der in der Wohnung verbleibende Partner die Miete nicht mehr, so kann sich der Vermieter an den ausgezogenen Partner wenden.  

Zu beachten ist, dass der Mietvertrag nicht von einer Partei einseitig gekündigt werden kann, vielmehr bedarf es einer gemeinsamen Kündigung. Diese wird jedoch oft von der in der Wohnung verbleibenden Partei verwehrt, da mitunter die Gefahr besteht, dass der Vermieter nach der Kündigung mit der in der Wohnung verbleibenden Person keinen neuen Mietvertrag schließt oder die Miete erhöht.  

Jedoch besteht die Möglichkeit, mit dem Vermieter zu vereinbaren, dass der Mietvertrag allein mit der in der Wohnung verbleibenden Person weitergeführt und der Mietvertrag entsprechend abgeändert wird. Voraussetzung hierbei ist jedoch, dass der Vermieter und beide Parteien dem zustimmen.

Findet sich keine Lösung, so hat der ausgezogene Partner grundsätzlich ab Ablauf des Trennungsjahres einen Anspruch auf Mitwirkung bei der Kündigung gegenüber dem anderen Partner. Verweigert der Partner die Zustimmung zur Kündigung, so kann er vor dem Familiengericht verklagt werden.

b. Situation nach Rechtskraft der Scheidung

Im Falle einer Scheidung ist § 1568 a Abs. 3 BGB zu beachten. Danach tritt nach Rechtskraft der Scheidung der in der Wohnung verbliebene Partner als alleiniger Mieter in den Mietvertrag ein, unabhängig davon, ob vor Überlassung die Eheleute gemeinsam als Mieter im Mietvertrag standen oder nur einer der Partner alleiniger Mieter gewesen ist. Voraussetzung ist, dass die Ehegatten dem Vermieter die Überlassung mitgeteilt haben. Nach Rechtskraft der Scheidung hat der ausgezogene Ehegatte einen Anspruch auf Mitwirkung an der Erklärung an den Vermieter.  

2. Gemeinsame Immobilie

Sind die Partner Miteigentümer einer gemeinsamen Immobilie, so gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie mit dieser verfahren werden kann.

Zum einen können sich die Parteien darauf verständigen, dass der ausziehende Partner seinen Miteigentumsanteil an der Immobilie an den anderen Partner verkauft und das Eigentum überträgt. Beachtet werden sollte bei finanzierten Immobilien jedoch, dass im Außenverhältnis gegenüber der Bank eine Haftungsfreistellung für gemeinsame Kreditverbindlichkeiten erreicht wird. Die Banken müssen dafür ihre Zustimmung erklären. Unterbleibt eine Haftungsfreistellung im Außenverhältnis, trägt der übertragende Partner das Risiko, dass sich die Bank im Falle des Ratenverzugs an ihn wendet, obwohl er an der Immobilie gar kein Eigentum mehr hat.

Zum anderen können sich die Parteien darauf einigen, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen und den Erlös zu teilen.

Finden die Parteien keine Lösung, wie mit der gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll, so bleibt nur noch die Teilungsversteigerung, um das gemeinsame Eigentum zu beenden. Diese kann von jedem Miteigentümer beim zuständigen Familiengericht beantragt werden. Diese Variante sollte aber das letzte Mittel sein, da sie finanzielle Risiken birgt und beide Partner unter Umständen schlechter gestellt werden, als wenn die Immobilie z.B. auf dem freien Markt verkauft worden wäre.